„Null Steuern in den VAE“ ist die Schlagzeile, die viele Investoren und Gründer herbringt — und sie ist teils wahr, teils veraltet. Seit 2023 hat sich das Bild verändert, und 2026 ist es differenzierter als ein Slogan. Als käuferseitige Beratungsplattform zeigen wir Ihnen, was tatsächlich stimmt, was sich geändert hat und was es für Immobilieninvestoren und Unternehmer bedeutet — mit der offiziellen Quelle zu jedem Punkt, damit Sie es überprüfen können.
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Wahr: Es gibt keine Einkommensteuer
Die VAE erheben keine föderale Einkommensteuer auf Gehälter, Löhne oder private Kapitalerträge. Für eine Privatperson sind Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne aus privat gehaltenem Immobilienbesitz steuerfrei. Das ist die eigentliche Grundlage des „0 %“-Rufs, und daran hat sich nichts geändert. Einkünfte aus einer lizenzierten Geschäftstätigkeit sind eine andere Sache — siehe Körperschaftsteuer unten.
Neu seit 2023: 9 % Körperschaftsteuer
Mit dem Federal Decree-Law Nr. 47 von 2022 führten die VAE eine föderale Körperschaftsteuer ein, wirksam für Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Juni 2023 beginnen. Die Sätze:
- 0 % auf einen steuerpflichtigen Gewinn bis 375.000 AED;
- 9 % auf den Gewinn darüber.
Sie gilt für Unternehmen und für Einzelpersonen mit lizenzierter Geschäftstätigkeit oberhalb der Kleinunternehmer-Schwelle. Ein Angestellter ist nicht betroffen; ein Unternehmen mit Gewinn schon.
Der Freezone-Fall: 0 % unter Bedingungen
Freezone-Unternehmen können weiterhin von 0 % profitieren — aber nur als Qualifying Free Zone Person (QFZP), auf das qualifizierende Einkommen, und nur bei Erfüllung der Bedingungen: ausreichende Substanz in der Zone, qualifizierende Tätigkeiten, Einhaltung der De-minimis-Grenzen und geprüfte Jahresabschlüsse. Wird eine Bedingung verfehlt, gilt der Satz von 9 %. „Freezone“ bedeutet also nicht automatisch 0 % — es ist ein Regime mit Regeln.
Mehrwertsteuer: 5 %
Seit 2018 gilt eine Mehrwertsteuer von 5 % (Federal Decree-Law Nr. 8 von 2017). Speziell für Immobilien: die erste Lieferung einer neuen Wohnimmobilie ist nullsatzbesteuert, spätere Verkäufe und Vermietungen von Wohnimmobilien sind in der Regel steuerbefreit, während Gewerbeimmobilien mit 5 % besteuert werden. Die 4-%-Übertragungsgebühr des Dubai Land Department beim Kauf ist eine Registrierungsgebühr, keine Mehrwertsteuer.
Was sich 2026 geändert hat — und was es weiterhin nicht gibt
Seit Januar 2025 gibt es eine Domestic Minimum Top-up Tax (DMTT) von 15 %, aber nur für sehr große multinationale Konzerne (konsolidierter Umsatz von mindestens 750 Mio. EUR), im Einklang mit der globalen Mindeststeuer der OECD. Einen gewöhnlichen Immobilieninvestor oder KMU betrifft sie nicht. Was es weiterhin nicht gibt: keine Einkommensteuer, keine Kapitalertragsteuer auf private Investitionen und keine föderale Erbschaftsteuer.
Übersicht
| Steuer | Satz | Gilt für |
|---|---|---|
| Einkommensteuer | 0 % | Gehälter, private Kapitalerträge |
| Kapitalertrag (privat) | 0 % | privat gehaltene Immobilien |
| Körperschaftsteuer | 0 % bis 375k AED, dann 9 % | Unternehmen / lizenzierter Gewinn |
| Freezone (QFZP) | 0 % auf qualif. Einkommen, sonst 9 % | bei erfüllten Bedingungen |
| Mehrwertsteuer | 5 % | Waren/Dienstleistungen; Gewerbeimmobilien; Wohnimmobilien weitgehend befreit |
| DMTT | 15 % | nur Konzerne, Umsatz ≥ 750 Mio. EUR |
Kurz gesagt
Für eine Privatperson, die in Dubai-Immobilien investiert, hält der „0 %“-Ruf weitgehend: keine Einkommensteuer, keine Kapitalertragsteuer, keine Erbschaftsteuer. Die 9-%-Körperschaftsteuer und die Freezone-Bedingungen sind relevant, wenn Sie über ein Unternehmen investieren oder tätig sind — genau dort zahlt sich die richtige Struktur aus.
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FAQ
Zahle ich Steuern auf Mieteinnahmen aus einer Dubai-Immobilie?
Privat gehalten: keine Einkommensteuer. Über ein Unternehmen gehalten: kann der 9-%-Körperschaftsteuer auf Gewinn über 375.000 AED unterliegen.
Gibt es eine Kapitalertragsteuer beim Verkauf?
Keine Kapitalertragsteuer für Privatpersonen auf private Investitionen. Beim Kauf fällt eine 4-%-DLD-Übertragungsgebühr an (nicht auf den Gewinn).
Ist eine Freezone wirklich 0 %?
Nur als Qualifying Free Zone Person, auf qualifizierendes Einkommen, bei erfüllten Bedingungen. Sonst gilt der Satz von 9 %.
Betrifft mich die 9-%-Körperschaftsteuer als angestellter Resident?
Nein. Gehälter unterliegen weder der Einkommen- noch der Körperschaftsteuer.
Quellen
Federal Tax Authority (FTA) der VAE; Federal Decree-Law Nr. 47 von 2022 zur Besteuerung von Unternehmen; VAT-Gesetzgebung der VAE (Federal Decree-Law Nr. 8 von 2017); die Domestic Minimum Top-up Tax (wirksam Januar 2025). Dies sind allgemeine Informationen, keine Steuerberatung — prüfen Sie Ihre Lage mit der FTA oder einem Steuerberater. Stand Oktober 2026.